某大佬说，要让天下没有难做的生意；可是过去的几年，对于地产行业，无论是民用住宅还是商业地产，这个生意似乎真的很难做了。暴雷的接二连三，没爆的也是胆战心惊，如履薄冰。然而，尽管营商环境复杂多变，依然有少数的孤勇者，屹立潮头，依托自身强大的底蕴与开放式的发展思维，持续引领行业前行，带你穿越周期。

　　地产一直以来就不算什么新兴的行业；毕竟太古老了；甚至可能在货币出现之后就有盖房卖楼这种生意了。然而地产又是最 贴近老百姓衣食住行的行业，所以在很多国家当中，房地产业对经济活动、对经济发展的贡献或者说拉动一直非常显著，所以行业发展备受关注。

　　大熊猫可能过一万年还是一直会吃竹子，但人类仅仅在短短的上百年间，却已实现上到高空，下潜深海这些古人当“科幻”来想象的事情，人的智慧是无穷的。科技，便是人类智慧最 集中的展现。

　　建造领域，一些建筑机器人已经在很多工序上可以替代人工；交易与租赁领域，在线实景看房早已见怪不怪；居住领域，各种智能设施更是层出不穷，下班回到家可能空调开启，热水备足，饭已做好；旅游酒店还提供住宿的3D视图，足不出户就可以实景、动态筛选。

　　在生活领域，尤其是通过女性带动家庭成员（男性，老人与孩子）消费最 多时间的商业地产这类，借助各种数码创新、灯光影像与智慧互联，创新性的打造不少新类型的消费需求。

　　政策的助推也加快了地产企业加快把握科技的步伐，3月住建部印发《“十四五”住房和城乡建设科技发展规划》指出，重点发展绿色低碳、数字化、智能化、工业化、产业化技术，这为房地产科技升级提供战略方向。科技让生活更美好，科技之光照耀每一个角落；科技对地产行业一样具有良好的推动作用。

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　　商业地产最 大的一个问题就是容易同质化，新开的商场逛了几次也就了无新意。大量的供给但却没有多少不同的特色，很容易造成审美疲劳，相信这是造成商业地产困境的一个重要原因。“困则思变，变则通”，不同的地产商在寻求各自的出路，而生存下来并能发展壮大的都有自己的特色。

　　从国内的现状来看，经历几年的疫情及债务的冲击，不少此前志得意满的开发商纷纷断臂自保，收缩战线。而能经历风雨依然可以屹立潮头的只有为数不多的几家。新世界、恒隆与万达是其中优秀的代表，但谁能执国内商业地产牛耳呢？

　　新世界发展近几年着力培育的高端品牌“K11”，把艺术·人文·自然景观三大核心元素融合，打造成一个地产项目品牌，包括购物中心、写字楼、艺术品商店、设计店等多种产品和业态；结合文化及零售，以独特定位吸引消费者，发展成香港尖沙咀K11 MUSEA、正在兴建的深圳太子湾K11 ECOAST等地标；最近一期的财报数据显示新世界发展目前已经在大中华地区11个城市布局共计39个K11项目，总楼面面积为290.6万平方米。在商业地产的困境中，新世界在香港、广州、上海与沈阳的K11项目均实现了逆势增长。

　　至于恒隆，一直是定位比较高端的；给普通大众是那种“只可远观，不可亵玩焉”的感觉，似乎更愿意服务“富人”，各地的恒隆商场/广场几乎都是当地最 为高端的商场。当然从业绩来看也基本可以守住战线不下滑，也许挣富人的钱可能更稳当一些？

　　至于万达，前几年的大甩卖之后重心集中于万达广场的开发建设，几乎每一个稍微像样点的城市甚至富裕些的县城都可以看到万达广场的身影，遍地开花，万达可以说是相当的平民化。万达退市之后还未上市，因此无从知晓其业绩，但从每年仍然有相当开业数量来看，应该发展还是不错的。

　　3月初，新世界发展官网披露出一个信息，公司与华为签署了一个战略合作协议；作为不明真相的吃瓜群众，可能会认为搞科技的华为与开发地产的新世界似乎很难迸出什么火花，毕竟行业差别挺大。但正如我们在第 一部分所提到的，科技之光会照耀每一个角落，科技犹如梦想的翅膀，每一个善用科技的个人与机构都会迸发出无穷的活力，对于新世界发展或者其它地产发展商同样如此。

　　合作备忘录的简要内容，包括华为将运用旗下的5G流动通讯技术、人工智能、云端服务、虚拟实境（VR）等技术和基础设施，探讨如何应用于地产行业，为新世界打造复盖服务、管理及营运的一站式智慧平台；同时透过推动ICT（资讯及通讯科技），在洁净能源、低碳工地、节能建筑等方面应用，推动地产行业的可持续发展。

　　科技对地产的推动作用，我简单的归纳为三类，一是成本端的影响；二是对管理与运营相关；三是扩展地产发展新模式；这三者都非常具有想象力。

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　　从成本端来说，发展智能建筑、低碳工地与智能施工对地产开发商而言都具有很实在的好处。过往的商场从选址、设计到施工与装修、招商开业，一般周期都得持续几年；但是科技加持之下的装配式建筑、建筑机器人等方式可使得施工周期大为缩短；同时绿色低碳建筑（例如只能温控、灯光调节等）本身也使得对大型商场这种较为耗能的建筑极大的提高和节约能源使用；对于开发商而言，建设和营运的成本都可以明显的降低。

　　再来看与营运相关的PropTech；通过对物联网、云计算、移动互联网等新一代互联网技术的运用，为开发商打造出集服务、管理及营运的一站式智慧平台，在精简人员，提高管理效率的同时，也更容易对新的变化做出应对。

　　再一个也是最 重要的是科技可以助推地产开拓业务发展的新模式，开发新需求；比如对一些数字化、智能化如AI、AR/VR、区块链等新技术的应用，加上声、光、电等综合技术的运用，在视觉、声觉各种感官与实际体验上都能有更刺激、更美妙、更舒适的体验；愿意花更多的时间来逛商场，从而推动更多的消费需求。

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　　正如新世界发展科技及变革总监冼君行所言，新世界在PropTech（地产科技）发展一直担任先行者角色，这次与华为组成战略合作伙伴，可结合双方在行业的丰富资源及技术优势，促进新一代ICT技术与地产行业深度融合，持续引领PropTech未来发展，协助香港以至粤港澳大湾区建设智慧城市。

　　风险提示：本文所提到的观点仅代表个人的意见，所涉及标的不作推荐，据此买卖，风险自负。